谈谈“烂尾楼”那些事！

不知道大家注意了没有，大部分（超9成）的烂尾楼，都是主体封顶以后，才烂的尾。一个个水泥钢筋的骨架，立在城市里，特别显眼。那为什么主体都封顶了，还会烂尾呢？今天小编就来谈谈“烂尾楼”这些事！

一是因为很多开发商他拿地的钱，通常是银行贷的，并非自筹。自己再筹个小几百个，用于招投标和日常管理就行。而且到预售节点（地库封顶、主楼层数上1/3，地区有差异）之前，都是总包单位垫的钱，合同里会定好，这期间开发商不需要支付一分工程款。

到了预售节点，开发商开始办预售证，办完预售房子就能卖了。但这时，房子卖了100万，其中60-70万要打入监管账户，开发商不能动，能用的也就30几万，这点钱付工程款肯定是不够的。

所以，这个时候，甲方就天天开会，催总包的施工进度，赶紧封顶。因为封顶后，监管比例就下调到30%左右。各种下函催，各种激励措施，软硬兼施，目的就是快点干到结顶。

于是，在不断赶工中，房子顺利结顶。

二是因为毛坯交房的楼，你主体结顶，相当于才完成50%左右，如果是精装修，那更少只有40%左右。后面的外墙保温、机电安装，包括水电、地暖、通风，园林、绿化等等，这些才是真正“烧钱”的开始。如果开发商房子卖不动，或者资金挪用了，一口气喘不过来，他哪还有钱干后面的活？所以，就烂尾了。

很多工地停工，为什么一停就是三五年？

1、三角债太多，几乎无解。
总包欠劳务钱，欠材料商钱，问总包要的时候，他说不行，甲方还没给他钱呢？哪有钱给你啊。而实际情况可能是，甲方已经按合同比例，给总包付了，被总包挪到其他项目用了，由于施工工程的复杂性，跨项目追溯难度较高，很多事情真真假假，很难论断，最终成死结。

2、甲方空手套白狼，没实力。
很多甲方，拿地的钱是借的，地皮一到手就拿去抵押，贷款一出来70-80%又得还回去，剩下的拿来招投标、项目报建和造售楼部。工地开工，从挖土开始一直到主楼封顶到预售节点，都是总包垫资，工程款一分没有。

到了节点办预售证，房子卖了1000万，给总包300-400万，剩下的钱又去拿地，如此循环。整个流程下来，甲方几乎就是“空手套白狼”。一旦银行贷款收紧，甲方资金就断了，到节点也没钱给总包，总包肯定就停下来要钱了。

3、施工单位换了，扯皮扯不清。
原来的施工方不愿意垫了，甲方就找新的施工单位，继续忽悠，继续“画大饼”，让人垫钱进来。干工程就是这样的，要一直转动，不能停下来，工程在动，就不断有“新鲜血液”在循环，大家的日子才好过。

但是，换总包谈何容易？何况很多时候，都是甲方没付够工程款，理亏在先，你还想赶人家走？就算塔吊空放3年，都得跟你算钱。新总包想进场干，原来的肯定阻拦，扯皮能扯一两年。

4、内部利益关系复杂，水太深。
懂这条的人，应该算工程老手了，观察分析能力，上等。某甲方领导，开会喊着把原施工方赶出去，让新总包赶紧开工！但其实他心里并不是这样想的，毕竟原总包能拿到这项目，肯定也有利益联系，没那么简单！更不要被表面现象给骗了，真相是分析出来的，而不是看出来的。

工地停工，塔吊机械、钢管租赁费怎么算？

如果是甲方没钱，工地停工，这种情况总包一般不会报停塔吊、施工电梯，一报停就意味着清算，清算完就要给钱，没钱给对方很容易起诉。租赁商也会先等等看，反正停着也能算钱，合同里都签好的。除非是彻底没戏了，感觉耗着也什么花头。拆回去或许还能租给别人，收点钱。

我之前工地，也是因为甲方没钱，停了一年多。你像一台TC5610的塔吊，月租18000，正常一年算10个月（南方1.15- 3.15冬休）。
后来准备开工，没办法，得找塔吊老板谈啊，一开始对方要求全算，而且欠款还要利息。后来，经过多次协商（知道公司没钱，打赢了也没钱给），谈好按一半计算，也就是1万/月，拿了一部16万的车，后面租金涨到2万，这才弄好。

人货梯基本和塔吊差不多，算个7000-8000一个月。最后拿部车，钱多的话就拿套房，大家都过得去，基本就完事了。

钢管租赁这块，反而不好搞。钢管：1分，扣件8厘，顶丝3分，这点钱少不了，有些还不给打折，总包会把能拆的临边防护、外架、楼梯栏杆，都给拆了，还回去自救。而且工地不干，放着也容易被偷，还不如还掉！

如果早点找租赁商协商，态度诚恳，一般都不会算违约金，费用上也还能少一点，不然违约金一分都少不了。