中国房地产大雷被完美解决？顶层智囊团神预判扭转乾坤！
住房和城乡建设部的数据平台显示，今年1-10月全国一、二手住房交易量实现正增长，而住房竣工量增长了19.8%。这从一定程度上表明，我们的政策“组合拳”效应正在显现。
来看看下半年的楼市政策：
2023年8月底，中国一线城市认房不认贷，开启一线松绑道路。
2023年9月21日，美联储宣布维持5.5%不加息，不与加息周期对抗。
2023年11月2日，美联储宣布继续维持5.5%不加息，降息预期酝酿。
2023年11月22日，中国深圳跟进广州，调整普宅标准，降低二套首付比例到40%。
2023年12月14日，美联储宣布持续5.5%不加息，本年度尘埃落定，明年降息预期板上钉钉。
2023年12月14日，中国最紧的北京上海楼市，忙不迭推出自08年以来更宽松的楼市政策了，调整普宅标准，降低首套首付到3成。
不知道各位有没有发现，我们当前的松绑政策虽然保守，但其实每一个节点都踏准了节奏。
又或者说，我们智囊团早在2020年，就提前预判了接下来的走势。
第一步
三道红线·提前引爆危机
很多人可能不知道，2021年开始，我们很多城市的房价就蠢蠢欲动在上涨了，但是很快就迎来了打压政策，就是众所周知的三道红线，直接把大部分民营房企干懵了，暴雷一直持续到今天。
这是我们主动选择的，为的就是在未来将会来临的
当时很多不明就里的人都很不满，但其实现在回过头来看，确实非常有必要。
2020年美联储直升机撒钱，金融大放水导致全球货币泛滥，全世界都被逼着输入性大通胀。果不其然，2022年初，美联储就开始暴力加息疯狂收割了。
如果我们不是提前做好了去杠杆、主动挤泡沫，制止房价上涨，提前刺破泡沫，引导房价提前下跌，把风险提前释放出来，我国楼市将承受一发不可收拾的打击。
因为在全球加息周期之下，任何资产都是整体上涨的趋势，一定会造成外汇挤兑外逃。这个时候大家想的只有一个，就是如何把钱换到更高息的地方去。为什么？你想想，在加息周期下，一套房子从只能1000w走掉，上涨成1100w，外资会不会更倾向更高价位的外逃？
事实上，当时也有大量资金在人民币贬值和中美高利差的引诱下出逃，外贸也因为加息周期下的经济衰退逐渐萎缩。
好在中央提前预判到美联储即将加息，出手祭出了三道红线，给房地产市场降温。尤其是21年，本来当时还有一波牛市，但刚刚启动就被中央强势出手生生斩断。如果当时不这么做，任由房价再涨一波，美元加息周期中，中国房地产市场势必会崩盘，然后导致金融体系溃败，最后被美国廉价收割。
所以很多人奇怪，为什么明知道房地产在下行，特别是在加息这一年半里，房地产险象环生、经济大盘颓靡，我们的救市政策却像挤牙膏一样一点一点挤？因为真的急不来。这种情况下强行救市，只会破坏金融战的整体防御格局，还会给资金出逃创造更多机会。
所以我们都是通过小而多的密集性救市政策托底市场，只要维持房价不崩，不硬着陆，甚至默许一部分房价的阴跌，只要符合以时间换空间的稳房价理念就行。
说白了就是拖，一旦美国开始降息，我们就可以大力救市了。
毕竟防御是为了更好地进攻，现在防御成功、危机阶段性解除，接下来就是开足马力拉经济了。
第二步
房产税·化解土地财政依赖
之前分析过，从1994年实行分税制改革起，形成了土地财政，后来土地税收划归到了地方政府，依靠不断卖地，地方政府获得了大量的收入，后来仅依靠土地财政就能收支平衡。
从这个层面来说，房价的本质就是土地财政，什么限购，限售，限贷等手段等楼市调控，目的就是为了延续土地财政，而房产税就是在土地财政竭泽而渔之后完美的替代品，由短期收入变成长期收入的一种完美转化。
因为税改之后，原来的增值税被上面拿走了75%，只留了25%给地方，所以土地收入一旦降低，地方就顶不了，毕竟全国也只不过只有18个城市在税收上可以不依赖土地财政。这中间的亏空怎么办？就得靠房地产税。
很多人以为房产税出台后，有多套房子的人的房子会被挤压出来，房价一定会下跌。其实不然，房产税对于人口大量流失、产业收入低下的城市房价，确实会有一些影响。但对于人口大量流入的城市，例如深圳、东莞、杭州、成都等真的是九牛一毛。
深圳2020年就新增了92万人落户，房产是供不应求的，因为房产捆绑了落户和教育，也是为了满足土地财政需要，目前房产和教育完全脱钩这个事，在一二线城市不可能实现，刚性需求是你在这个城市想享受优质的资源，就得买房。
对于世界上绝大多数国家来说，房产税都不是用于调控房价的，而是为了给地方政府筹集收入。而在这种改革之下，必然有优秀的城市获得更多收益。
总的来说，房产税有三大作用：一是最大程度限制金融属性天花板，二是缩减贫富差距；三就是拯救土地财政死局。
第三步
保障房·解决需求不足问题
当下房地产的需求端之所以乏力，除了经济不好大环境因素之外，还有一个主要原因：房子太多，却跟老百姓的需求不匹配。
那怎么解决？就是通过产品迭代和增加保障房来实现完美闭环。
产品迭代其实已经在行动了，容积率1.0放开、废止限墅令就是一个信号，打开了正确的消费市场的大门。
因为通过降低容积率、修改设计规范，房地产市场一定会出现更多新产品，且在买方市场格局下，只有最好的地段环境、最全的配套、最强的产品力的项目，才能获得到珍贵的购买力。这就好比用彩电淘汰黑白电视机，需求自然而然出现了，只要你想租得更好，就有需求。
在当下大退潮的经济环境下，也不用担心新一轮的泡沫起来。既能让市场回归健康，还能释放出一批真正潜在的消费力。
第二个办法更神奇——市场归市场，保障归保障。以保障房之名，堂而皇之让商品房市场减半，让商品房回归商品属性。
深圳之前也提出过，学习新加坡房产模式——80%是保障房，20%是商品房。这其实就是通过商品房减量，来维持未来的新商品房价格。
保障房着力解决新市民、青年人等群体的住房困难，让工薪族买得起房，商品房涨跌随意，好的产品强者恒强，价高者得。
商品房高度市场化，保障房为民生兜底，这是房地产模式转型和健康发展的重要发力点，也是拉动投资消费的关键一环。
但问题来了，保障房的建设缺钱怎么办？毕竟即使是政府收购也不能低于市场价，否则老百姓不愿意卖。
像15年棚改那样印钞放水明显是不可能的，那就收购老破小作为保障房，但老破小也要钱啊，那就把老破小的价格打下来。
通过新的保障房制度设计和舆论引导，形成老破小越来越不值钱的普遍认知，事实也确实如此。这时候再来收购就容易多了——市场价还是市场价，但一年前市场价是100万，现在市场价就只有60万。
但到这一步，问题依然没有完全解决。这60万又从哪儿来？答案就在那些至今都没买房、手里又有钱的“空军”手里。那要怎么让他们把钱掏出来呢？就是房地产投资信托基金，也就是俗称的reits——发行理财产品，把收购来的保障房打包成reits卖出去。
这种理财产品，不仅有实物资产抵押，还有稳定可持续的收益，即使没人买保障房，也能拿来当公租房出租，这么低的市场价绝对不缺租客，安全性在理财产品中属于等级比较高的。
地方政府可以把几十年的公租房收益打包成reits，也就是实物资产证券化，拿到市场上去出售，售出去的钱就可以拿来做第二批保障房的收购资金，一轮一轮滚下去，整盘棋就活了。
这时候，估计又有人问，如果空军就是不买，你待如何？这就到了最后一步——催通胀。
留意经济政策的都知道，在9月25日，央行货币政策委员会第三季度例会召开会议的时候，国家就开始催通胀了，之后以茅台涨价为标志，各种催通胀行动都在逐步落地。
现在美元开始降息，就意味着明年通胀一定会起来，通胀起来了，货币自然就会变贬值。到那时，钱留在手里会变毛，存款利率又低得令人发指，润出去又不划算，只能是买资产。这时候，reits就会成为楼市空军的最佳选择，甚至是唯一选择，这样一来，保障房的启动资金问题就解决了。
既解决保障房供应问题，又消化了市场商品房库存，还给置换改善的客户提供了启动资金，实现完美的逻辑闭环。
这个链条一打通，稳住一二线核心区房价，又会吸引投资客户入市。中产和富豪重新开始买房，下一步就是贷款，过去一年在金融体系里空转的M2也就能成功注入实体，推动经济回暖，这就是这一轮就是房地产的逻辑。
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中国房地产浩浩荡荡的发展进程，始于1998年的一纸文件。开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。
20+年过去，商品房改革让中国住房市场蓬勃发展，重塑了中国经济，成为国民经济重要支柱和消费热点，推动了城镇化高速发展。
但接下来，我国的发展模式要从投资拉动经济转向为消费拉动经济，说白了，没有任何一个发达国家是完全依靠房地产登顶的，发展到一定阶段必须要转型，而因势利导恰恰是咱们的强项。
当然，改革从来不是嘴上功夫，需要强大的毅力和勇气、需要落实，需要“长江黄河不会倒流”的恒心和魄力。
当下，我们走到了通缩转向通胀的转折点，无论是内部政策还是外部环境，都给接下来的通胀铺平了道路，中国房地产市场基本上已经到了反转的临界点。
虽说不排除“波浪式”行进，特别是从短期的“稳住”，到中长期的打造房地产“健康发展新模式”，还必须依靠相关制度、机制改革创新来攻坚克难，以求真正摆脱前面十多年的低质循环，形成更好发挥国民经济支柱产业功能作用的长效机制。
期待2024年，中国房地产能够穿越风雨路，再创新气象！
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本文章内容来源于赵董 ，作者赵董。
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